北京市將“自住商品房”表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”

　　據(jù)了解：日前，北京市將“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”，業(yè)內(nèi)稱(chēng)該調(diào)整意義重大，同時(shí)未來(lái)還會(huì)有相關(guān)政策微調(diào)。

　　日前閉幕的北京市十四屆人大二次會(huì)議，進(jìn)一步對(duì)自住型商品房概念進(jìn)行明確，將“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。為此，有業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，自住房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)實(shí)際是不完全產(chǎn)權(quán)，是私人所有權(quán)被控制的一種“產(chǎn)權(quán)制度”，但是具體“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”的指代范圍還有待明確，未來(lái)自住房相關(guān)政策會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。

　　北京自住房“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”范圍待明確

　　日前，備受關(guān)注的北京自住型商品房又傳來(lái)新的消息，1月22日閉幕的北京市十四屆人大二次會(huì)議，將“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。

　　昨天，《新京報(bào)》引述北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人觀點(diǎn)稱(chēng)，自住房和共有產(chǎn)權(quán)二者的含義是一致的。政府工作報(bào)告提出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，是對(duì)自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的進(jìn)一步明確。北京市人大代表、副市長(zhǎng)陳剛在會(huì)議期間表示，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中端群體的需求，購(gòu)房人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房，可以由政府給予支持，再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，把政府那部分收益拿走。

　　那么，應(yīng)該如何理解自住型商品房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)?為此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，目前“共有產(chǎn)權(quán)”的概念、范圍、執(zhí)行等方面都未做明確。關(guān)于提到的“共有產(chǎn)權(quán)”，究竟是房屋增值收益部分，購(gòu)房者與政府按一定比例共同享有，還是指將來(lái)自住房會(huì)在產(chǎn)權(quán)證上明確政府占比多少，或者購(gòu)房者占比多少?目前這些都沒(méi)有明確的內(nèi)容表述。

　　北京石龍經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司總監(jiān)王洪福對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“共有產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是不完全產(chǎn)權(quán)。因?yàn)楣灿羞^(guò)程產(chǎn)權(quán)人對(duì)所有權(quán)的責(zé)任是不對(duì)等的，實(shí)質(zhì)是私人所有權(quán)被控制的一種‘產(chǎn)權(quán)制度’，或者說(shuō)是對(duì)市場(chǎng)交易的時(shí)間、方式的一種管理方式。”

　　但是，目前這只是一個(gè)概念，具體指代范圍和執(zhí)行方式等還有待明確，“我覺(jué)得還會(huì)有后續(xù)的政策出來(lái)。”王洪福說(shuō)。另外，《北京青年報(bào)》今天的報(bào)道也提到，自住商品房“產(chǎn)權(quán)共有“意義重大，隨著自住房“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確，預(yù)計(jì)未來(lái)北京自住型商品房政策也會(huì)有相應(yīng)的微調(diào)。

　　閱讀發(fā)布的《2025-2025年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

　　北京目前已推出自住房用地項(xiàng)目33個(gè)

　　自去年低“京七條”要求加大自住型商品房用地供應(yīng)以來(lái)，自住型商品房吸引了眾多購(gòu)房者及業(yè)內(nèi)關(guān)注的目光，同時(shí)也帶動(dòng)了北京土地市場(chǎng)的集中成交。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站及相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止1月20日海淀上莊項(xiàng)目地塊掛牌，從2025年北京推出第一塊自住房地塊開(kāi)始，入市即預(yù)期入市自住房地塊已經(jīng)達(dá)到33個(gè)。同時(shí)，首個(gè)開(kāi)始申購(gòu)的自住型商品房項(xiàng)目恒大御景灣，市場(chǎng)關(guān)注熱度極高，申購(gòu)戶(hù)數(shù)達(dá)到約14.8萬(wàn)。

　　為此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，今明兩年全北京將保證7萬(wàn)套自住型商品住房土地供應(yīng)，后續(xù)項(xiàng)目將陸續(xù)上市，購(gòu)房人應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、價(jià)格、套型等理性選擇申購(gòu)項(xiàng)目，不必每個(gè)項(xiàng)目均嘗試申購(gòu)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以上33個(gè)項(xiàng)目分布于北京的朝陽(yáng)、海淀、通州、順義、門(mén)頭溝等11個(gè)區(qū)域，預(yù)計(jì)可供應(yīng)自住房達(dá)到4.4萬(wàn)套。按照北京2025年成交普通商品房合計(jì)8萬(wàn)套計(jì)算，4萬(wàn)套自住房將達(dá)到市場(chǎng)成交的50%，這種短期入市沖擊下，北京樓市在2025年將出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加，特別是中低端供應(yīng)缺口將明顯緩解。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)自住房控房?jī)r(jià)作用觀點(diǎn)不一

　　去年10月份，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，從七方面明確了自住型商品房的建設(shè)和銷(xiāo)售意見(jiàn)，簡(jiǎn)稱(chēng)“京七條”。該意見(jiàn)明確提出，到2025年底要完成7萬(wàn)套自住型商品房用地供應(yīng)。自住型商品住房套型建筑面積以90平米以下為主;銷(xiāo)售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。

　　“京七條”出臺(tái)后，自住型商品房對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)的影響議論頗多。對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院向本網(wǎng)提供的資料顯示，由于政策規(guī)定自住型商品住宅將比周邊的商品房?jī)r(jià)格低三成，必然會(huì)對(duì)周邊的房?jī)r(jià)產(chǎn)生拉低作用，而其在商品房市場(chǎng)占比的逐漸提高，也必然會(huì)對(duì)整體房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制過(guò)快上漲的作用。

　　張大偉認(rèn)為，大部分土地供應(yīng)自住房后，限價(jià)政策可能逐漸降低對(duì)市場(chǎng)的約束，整體2025年北京價(jià)格走勢(shì)將放緩。

　　雖然如此，業(yè)內(nèi)對(duì)自住房可拉低市場(chǎng)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。王洪福認(rèn)為：“未來(lái)高房?jī)r(jià)這個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題是難以解決的，如果大量保障性住房、自主型商品房、公租房成為供應(yīng)主體，高房?jī)r(jià)也會(huì)依然存在。”

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