北京土地市場“冰火兩重天”_自住型商品房用地受熱捧

　　據了解：目前，北京土地市場可謂“冰火兩重天”，連續兩天的土地成交態勢，其背后印證了北京土地政策的導向作用。

　　11月18日，北京延慶縣出讓4宗旅游地塊，總成交價8865萬元。但該4宗地塊均以底價成交。11月19日，北京再次出讓兩宗住宅類土地，均與自住型住房有關，最終卻是火熱的競爭場面。

　　房地產業內人士嚴躍進告訴記者，“土地市場冷熱交替，背后不僅是預期的因素，更多是政策導向的原因。”目前土地出讓決定權在政府手中，因此政府從產業及民生等諸多因素出發，往往控制了土地出讓權。房企只有跟隨政策導向，才能獲拿地權。

　　土地市場“冰火兩重天”

　　11月18日，北京延慶縣4幅旅游地塊出讓，均以低價成交。其中，北京中坤落櫻莊園葡萄酒有限公司以5168萬元拍得一幅。據了解，北京中坤落櫻莊園葡萄酒有限公司為中坤投資集團(以下簡稱中坤集團)下屬分公司。這是2025年以來，中坤集團首次在京通過招拍掛拿地。

　　泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男告訴記者，此類地塊已經有土地的預設條件，只有定向目標的開發商才能取得，所以地價很低。

　　記者了解到，上述4幅地塊，土地出讓部門已經對其未來用途有清楚地規劃。文件標明，只有“取得延慶縣政府核發的酒莊建設準入資格證明(樣本)后均可參加競買”，“如聯合競買，其聯合體成員中至少有一個取得了延慶縣政府核發的酒莊建設準入資格證明”。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，上述地塊的物業形態是旅游類的，這樣就涉及到旅游產業類的需求和運營。因為這類用地和產業有高度的關聯度，所以設置了門檻。

　　值得注意的是，“自住型商品房”地塊卻受熱捧。北京市大興區亦莊新城Ⅱ-1街區B01R1-2地塊二類居住用地項目(配建限價商品住房)國有建設用地于10 月16日掛出，截至11月19日競拍前，該地塊共收到5次有效報價，最高為11.24億元。經過37輪競拍，住總首開聯合體以16.4億元外加配建 37000平方米自住型商品房 (限價22025元/平方米)以及31000平方米限價房(限價11000元/平方米)的代價摘得。

　　同日，北京國土局公開出讓豐臺區王佐鎮魏各莊村A01、A02地塊，最終國開東方經過41輪競拍以25.1億元摘得，并且住宅用地全部配建“自住型商品房”，折合樓面價9509元/平方米，溢價率35.67%。這也是北京成交的第13宗配建自住型商品房的地塊，總面積已達156萬平方米。

　　自住型商品房用地受熱捧

　　自住型商品房未來成交均價低于周邊30%，從企業角度，此類地塊利潤并不高。

　　中原地產市場研究部總監張大偉算了一筆賬，以11月19日住總首開聯合體摘得的土地為例，總面積為10.955萬平方米，剔除其他部分6.8萬平方米，只有4.15 萬平方米的商品房面積。按照限價部分成本5000元/平方米計算，3.7萬平方米的自住房分擔的土地成本是6.29億元，3.1萬平方米的限價房分擔的土地成本是1.86億元，合計8.15億元。商品房部分的土地成本為8.25億元，樓面均價在2萬元/平方米。

　　沈力男認為，預計明年完成5萬套自住型商品住房，這將占全部新增供應的50%以上。今后，北京市國土規劃部門在編制下一年度的土地供應計劃時，會明確自住型商品住房用地規模。

　　他進而表示，這會給在京布局的房企一個心理預期，不參與自住型商品房地塊的競爭，無法介入土地市場的買賣和交易。對開發商而言，其實已經習慣了配建模式，只是之前常配建的是保障房，而現在配建的自住型商品房。

　　未來北京土地市場不管是冷還是熱，都已帶有明顯的政策烙印。嚴躍進對此表示，“未來北京房企拿地必須考慮政策導向，才能制勝市場。”

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