謝作詩_：商品房價格遠高于小產(chǎn)權房價格的原因

　　據(jù)了解：不學經(jīng)濟學，或者經(jīng)濟學沒有學好，容易得到的答案是：因為土地性質的差別，小產(chǎn)權房屬于集體用地，而商品房則通過國家招牌掛出讓的土地，須繳納的出讓金、稅費等導致商品房價格比小產(chǎn)權房價格高出了。然而這個答案不正確。用一個例子可以很好說明這個分析的錯誤。在杭州西湖邊白送你一塊地，你蓋了房子會便宜地賣給他人嗎?不會。反過來，你一億塊錢一平米買地然后蓋了房子，你能夠一億塊錢一平米賣出去嗎?不能。可見，房價跟地價其實是沒有關系的。經(jīng)濟學講得清楚，土地是生產(chǎn)要素，要素需求是派生需求。不是高地價推高了房價，而是高房價拉高了地價。邏輯是這樣的：因為終端市場房子賣得火爆，賺錢太容易，于是乎開發(fā)商們掙著去搶地，從而把地價拉高的。所以不管是高地價本身也好，還是土地交易環(huán)節(jié)的稅收也好，其實都不是造成商品房價格遠高于小產(chǎn)權房價格的原因。

　　正確的答案很簡單，太簡單以致你可能不相信：因為愿意買商品房的人更多。

　　是的，這也正是商品房價格高的原因：第一，貨幣發(fā)行過多。中國發(fā)行了世界第一的貨幣量，這些過多的貨幣追逐有限的商品，價格于是很難不高。第二，土地國家所有。并非因為土地國家壟斷，供給少從而造成高房價。和私人壟斷不同，國家壟斷土地不意味著土地供給就會少。我的看法，“十八億畝耕地”紅線跟吃飯問題沒有關系，可能恰恰是要限制官員的賣地沖動。土地私人所有的重要意義在于，可以讓960平方公里的每一寸土地都成為裝載貨幣收入的抽屜，從而房地產(chǎn)一個抽屜就不容易裝得滿滿的。所以我說，四川賣地，杭州的房價一定會降，因為我可以不買杭州的房子，而到四川賣地去。西方國家房價為什么不那么高?很重要一個原因是他們的每一寸土地都裝載著貨幣收入。反之中國由于制度原因股市不爭氣，土地又國家所有，房地產(chǎn)成為有限的能夠裝載貨幣收入的抽屜之一，能不裝得滿滿的?

　　閱讀發(fā)布的《2025-2025年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調查分析報告》

　　問題是錢多沒有地方去，為什么沒人愿意買小產(chǎn)權房呢?首先，小產(chǎn)權房不能得到現(xiàn)有政策法規(guī)的承認，產(chǎn)權沒有有效保障。其次，小產(chǎn)權房交易在現(xiàn)有政策法規(guī)面上也不被承認。

　　這帶來一個極其重要的經(jīng)濟含義：一種經(jīng)濟物品，如果產(chǎn)權不能得到有效保護，那么本來很有價值，也會變得沒有價值;一種經(jīng)濟物品，如果限制了它的交易，那么本來很值錢，也會變得不值錢。我們口口聲聲提高農(nóng)民收入，殊不知是守著金飯碗要飯吃。我們要提高農(nóng)民收入，其實有一個很簡單的辦法可以讓農(nóng)民一夜富起來。你把土地產(chǎn)權清晰界定給農(nóng)民，允許流通交易，然后讓農(nóng)民回家睡覺，做個夢，一覺醒來，就富有了。這個夢就是中國夢呀!

　　或許有人會說，教授，你們杭州的地值錢，但是我們那地方窮鄉(xiāng)僻壤，地不值錢怎么辦?不過我有辦法把窮鄉(xiāng)僻壤之地的土地賣出杭州的地價來。記住，我們有個“十八億畝耕地”的政策紅線，工商用地是有嚴格指標限制的。你把你們窮鄉(xiāng)僻壤地方的土地平整出來，做成耕地，然后把指標賣給杭州，都不需要買賣土地本身，不就可以賣出杭州的地價來了?!

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