房地產行業：上行途中休整_短期適度謹慎

前期觀點:行業迎來新一輪增長,買入并持有成長性好的公司。房地產行業從09 年1 季度步入復蘇之后已進入新一輪增長周期,后市將“振蕩”上行。在上升周期中,順應趨勢布局,“買入并持有”是我們的投資策略。因此,建議優選成長性較好的公司,主要是住宅開發類公司,如積極擴張的行業龍頭,業績增長確定的區域公司,對房價上漲敏感的低毛利率公司。

　　影響地產股投資的核心因素分析(1)價值投資角度:業績和估值是核心因素。業績:體現在股價上更多是相對大盤的超額收益或者超額損失,但通常滯后于地產股,股市實際反映的是未來業績預期,也就是現在和未來的銷售狀況。估值:地產股估值水平跟房地產行業景氣度之間呈現出非常緊密的正相關關系,實際上是投資者對后市預期信心的體現。估值更多是在接近極限的情況下影響股價,如過高或過低時;其余情況下,股價更多地由趨勢來決定,估值只是輔助指標。 (2)趨勢投資角度:行業景氣。價量是衡量行業景氣的關鍵性指標,從香港和日本的歷史經驗看,地產股走勢與房價和地價的變動,具有高度的線性關系,但通常領先于房價走勢。這主要是由于銷量是房價變化的領先指標,投資者通常依據銷量來做出投資策略,因此,銷量就成為股價的先行指標,而且在時間上吻合得更好。此外,政府政策也會對房價及銷量產生影響,進而導致股價波動。總體而言,對地產股而言,趨勢尤其是“銷量”至關重要。

　　成交量是四季度最核心的影響因素,“金九”已落空,“銀十”難高燒。

　　業績:行業內上市公司09 年的業績已經基本鎖定,行業整體將實現10%以上的增長,重點公司的整體業績增長有望達到40%左右。而2025 年的業績增長情況,還將取決于未來的價量變化。估值:地產股目前估值水平與歷史相比,處在中等水平,目前估值點位對地產股的走勢不會產生方向性的重大影響,向上向下都有空間,具體走勢在于行業趨勢。政策:預計四季度將會保持穩定狀態。行業景氣:重點城市銷量指數在9 月份繼續下滑,環比8 月份下降了8%左右,毫無疑問,“金九”已經落空。而對于10 月份的銷量, 我們認為會溫和放大,預計環比上漲10%左右,難超預期。

　　投資策略,調低行業評級至“謹慎推薦”:看好行業中長期發展,但從四季度行業價量表現方面看,股價難有突出的超額收益,給與行業謹慎推薦的投資評級,建議“平配”地產行業。

來源:長城證券

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