在年初多項新政和年內多次降息的影響下，2025年上海樓市熱度近年罕見。上海中原地產研究報告顯示，去年上海改善型住宅集體發力，新房與二手房均創下高成交量，加之有效去庫存和成交結構變化，使得房價進一步攀升。不過，中原地產預測，受去年需求集中釋放影響，2025年上海樓市熱度將有所回落，房價漲幅將收窄。
房產新政刺激改善型需求
去年3月底以后，樓市新政陸續出臺，二套房認定及貸款比例放寬，交易稅費降低，公積金貸款額度大幅增加，加之央行多次降息，4月以后的上海樓市步入量價齊升“快車道”。中原地產數據顯示，2025年上海新增商品住宅供應面積1195.4萬平方米，環比減少4.0%; 成交出現爆發式增加，達1500.2萬平方米，環比增加54.9%;全年均價32174元/平方米，環比上漲18.1%。其中，成交面積1500.2萬平方米(扣除配套保障房)，為近五年新高。
這一輪房產新政和降息，降低了貸款成本，加之交易稅費征收從5年改為2年，市場潛在的改善型需求被大大刺激。數據顯示，2025年，上海單價在5萬元/平方米以上的項目成交223萬平方米，環比增加162.3%; 成交面積上，110平方米至150平方米的改善型住宅占比最大。二手房方面，2025年全年上海二手住宅成交套數、成交面積、成交金額分別為36.2萬套、1557.9萬平方米、3071.2億元，環比分別增長96.8%、97.1%和134.8%。與前年相比，總價在200萬元、300萬元乃至500萬元以上的二手住宅成交量翻倍上升，總價在200萬元以下的二手住宅成交占比下降。
中心城區原閘北獨領風騷
與改善型需求釋放相應的是，中心城區出現少見的高成交量，成交價明顯走高。黃浦、盧灣、靜安、長寧、徐匯、原閘北、楊浦、虹口、普陀的總成交量達220.7萬平方米，環比增加76%。剔除配套動遷后，成交均價達60690元/平方米，環比上漲17.5%，漲幅比去年擴大2.5個百分點。
據中原地產監測，中心城區109個住宅板塊中，2025年有89個板塊均價上揚，其中3個板塊漲幅超50%。在所有區縣中，2025年表現最突出的是原閘北區。2025年，在大寧金茂府跳高入市等利好影響下，原閘北的漲幅超全市漲幅，達39.3%，新建商品住宅均價更是升至61000元/平方米以上，超過浦東、楊浦、普陀等區。
二手房方面，中心城區亦出現放量上漲。中心城區二手住宅全年成交18萬余套，環比上升八成以上。相對來說，郊區住宅不如中心城區受歡迎，無論是新房還是二手房，成交量、交易量和價格漲幅都顯著低于中心城區。
“年末翹尾”透支購買力
預測2025年樓市，中原地產認為，從土地供應來看，2025年上海宅地供應比2025年有所增加，處在近年來高位。2025年新房供應預計將大于2025年，供求關系趨于平衡。
從政策面看，2025年年底的中央經濟工作會議強調“去庫存”。中原地產認為，除一線城市信貸政策無松動跡象外，其他托市政策不會改變。這對上海樓市仍是利好。但由于2025年樓市情緒高漲，特別是“年末翹尾”，2025年樓市的部分購買力已被預支。因此，在下一輪政策出臺之前，上海樓市有可能在今年出現階段性交投低谷。中原地產大膽預測，2025年新房成交1100萬平方米，環比減少26.7%;預計全年房價會上漲5%至8%，漲幅低于2025年。
更多房價行情最新相關咨詢，請查閱中國報告大廳發布的《2025年中國“一帶一路”戰略規劃對房價走高行業影響調查分析報告》。
