2014年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)前景分析

　　據(jù)預(yù)測(cè)，到2015年，本市常住老年人口將達(dá)230萬(wàn)人。與其他城市相比，天津養(yǎng)老觀念相對(duì)保守。調(diào)查顯示，近6成受調(diào)查者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)概念一無(wú)所知，超半數(shù)人采取“居家型養(yǎng)老”照顧老人，即由子女承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)。

　　據(jù)悉，天津早于上世紀(jì)80年代末便進(jìn)入老齡化社會(huì)，近年老年人口年均增長(zhǎng)3%以上。“十一五”人口規(guī)劃中期督評(píng)信息分析，到2030年，本市老年人口將達(dá)333萬(wàn)人，占總?cè)丝?5.62%，達(dá)到老齡化高峰。相比下，目前天津養(yǎng)老項(xiàng)目供需比例有些失衡。

　　此前天津市場(chǎng)主打養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有位于紅橋區(qū)長(zhǎng)庚老年公寓萬(wàn)華，地處京津冀交匯處雲(yún)杉鎮(zhèn)及坐落于津南區(qū)紅磡領(lǐng)事郡內(nèi)永泰紅磡養(yǎng)老項(xiàng)目，此外還有位于寧河海航大集和靜海縣中慈楓林灣老年城。除去長(zhǎng)庚老年公寓位于市區(qū)，其余項(xiàng)目多位于位置偏遠(yuǎn)四郊五縣。

　　面對(duì)龐大的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，各房企都認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)龐大的市場(chǎng)空間，但多數(shù)企業(yè)還沒找到一個(gè)行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。養(yǎng)老地產(chǎn)屬新興地產(chǎn)，市場(chǎng)不穩(wěn)定，且投資額高、回收周期長(zhǎng)，一般年投資回報(bào)不過(guò)10%，且對(duì)后期物業(yè)管理要求較高，所以目前真正介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商較少。但因其市場(chǎng)空間廣闊、前景巨大，所以有很多資本愿意探索研究。

　　房企轉(zhuǎn)型發(fā)展“養(yǎng)老”

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)大概還有15年至20年時(shí)間可開發(fā)，這個(gè)階段買房主力是70后和80后。但是當(dāng)90后成長(zhǎng)起來(lái)，很多夫妻雙方家里都有房子，他們不需要買房，需求量就會(huì)少很多，住宅市場(chǎng)會(huì)萎縮，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)商、投資人關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也是關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展。于是，養(yǎng)老地產(chǎn)成為目前房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的選擇之一。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企毛利率下降、庫(kù)存周轉(zhuǎn)率下降等指標(biāo)及持續(xù)樓市調(diào)控政策，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代終結(jié)。當(dāng)市場(chǎng)不再狂熱，開發(fā)商們冷靜下來(lái)，反而是一件好事。2014年可說(shuō)是房企轉(zhuǎn)型試探元年。

　　轉(zhuǎn)型發(fā)展，萬(wàn)科開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，恒大賣起礦泉水，萬(wàn)達(dá)做起旅游文化地產(chǎn)等。養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)更是得到諸多房企大佬們關(guān)注，如萬(wàn)科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)、綠城等品牌企業(yè)，均在近年陸續(xù)拋出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。

　　老齡人口不斷增加，財(cái)富積累、支付能力不斷增強(qiáng)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)需求日益增加等，顯示出養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。另一方面，國(guó)家相關(guān)政策將為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供土地、稅收等方面支持，這都為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造良好外部氛圍。

　　如何置業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)

　　作為子女，我們?cè)摓楦改竸?chuàng)造更好的晚年居住環(huán)境，但是面對(duì)眼花繚亂養(yǎng)老樓盤項(xiàng)目，卻不知道到底該怎么選?應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

　　第一，從居住大環(huán)境配套來(lái)說(shuō)，一定要完善。老人的晚年生活是否幸福，居住環(huán)境起到很大作用。因此，從居住大環(huán)境來(lái)看，周邊醫(yī)院、公園和銀行等老年人基本的生活配套設(shè)施一定要齊全，一個(gè)都不能少。

　　同樣，周邊是否有公園也是需要考慮的問(wèn)題。如果居住地周邊有大型公園或綠地，繁茂的綠色植被能起到凈化空氣和隔離噪音的效果。老年人不僅可以享受到綠色的視覺效果，還能享受到公園為其提供的寬松、自然和休閑的活動(dòng)場(chǎng)所，這對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)也是一種鍛煉。

　　第二，小區(qū)本身的建設(shè)以及物業(yè)環(huán)境和服務(wù)也是非常重要的。小區(qū)綠化環(huán)境、健身娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站、小區(qū)居住人口結(jié)構(gòu)等都是需要重點(diǎn)關(guān)注的方面。

　　如果社區(qū)有醫(yī)療服務(wù)中心的話，就能讓老人省去上大醫(yī)院排隊(duì)掛號(hào)看病的麻煩。尤為關(guān)鍵的是，如果社區(qū)居住人群太雜，或者老年人較少，這類小區(qū)就不太適宜老年人居住。因此，小區(qū)居住人群的穩(wěn)定性和年齡結(jié)構(gòu)也比較重要。另外，小區(qū)無(wú)障礙通道的設(shè)置、社區(qū)志愿服務(wù)和家政服務(wù)、寵物商店及醫(yī)院等相應(yīng)設(shè)施也值得重視。也就是說(shuō)，小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)都要好，才能讓老人住得安全、住得開心。

　　第三，樓層、戶型、陽(yáng)臺(tái)、隔音要好。不管外部環(huán)境多好，老年人本身居住的房屋如果不好也不行。最好選擇一至三層，如果是高層，必須要有電梯且24小時(shí)運(yùn)行。盡量選擇南北通透結(jié)構(gòu)，至少要保證臥室和客廳朝南或東南。老年人大多都喜歡溫暖、亮堂的感覺。因此采光好、通風(fēng)好是首選。

　　同時(shí)，很多老年人喜歡利用閑暇時(shí)間在自己的屋子里種些花花草草，有陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)或者一樓私家花園的房屋，最適合喜歡養(yǎng)花養(yǎng)草的老年人。在選擇戶型面積時(shí)，不宜過(guò)大，裝修結(jié)構(gòu)也需盡量緊湊。

　　此外還應(yīng)注意供水、供電系統(tǒng)是否完善，燃?xì)獾氖褂檬欠癜踩膳O(shè)施是否可靠等。同時(shí)，繳納相關(guān)費(fèi)用最好有專人上門收取，如果沒有專門服務(wù)，那么要了解繳費(fèi)點(diǎn)是否就在附近。

　　最后，養(yǎng)老房隔音性能要好，應(yīng)盡量選擇遠(yuǎn)離主干道的樓房。老年人都喜歡安靜的居住環(huán)境，因此要關(guān)注諸如門窗是否能關(guān)閉緊密、是否遠(yuǎn)離噪音源等。

　　第四，尊重老人的意愿是主要原則。很多老年人和兒女一起看房選房時(shí)，總是說(shuō)一切由兒女決定。雖然父母這么說(shuō)，但是做兒女的不能真的不問(wèn)父母意思就擅自做主。兒女們?cè)谶x定房子后，要帶父母實(shí)地考察，詢問(wèn)父母的感受，只有他們滿意了、喜歡了，才能擁有愉快的居住心情，才能擁有更加幸福的晚年。