據宇博智業(yè)市場研究中心了解到，政策利好頻現(xiàn)的四季度，已成為樓市的一個重要關口。杭州樓市雖已借助調控政策松綁的東風，逐步踏上復蘇之旅，但是年底之前的房價走勢仍不明朗。一方面，近期市場涌現(xiàn)諸多回暖跡象，但另一方面高庫存堅冰難融，尤其是在年末存在繼續(xù)下探的可能。2014年底房價走勢趨勢三大猜想如下。
年末的樓市，仍有諸多猜想的空間。
1猜想 ：房價繼續(xù)下探
整體而言，杭州樓市最嚴峻的時刻已經過去，但這并不意味著房價就此迎頭向上。尤其是在年末，房價繼續(xù)下探，這樣的可能性并不是沒有，而是一件較高概率的事件。
從大趨勢來看，隨著“雙限”逐步松綁，這一輪樓市調控已基本到頭。但從歷史經驗來看，調控宣告結束之后的幾個月時間，出于市場慣性的力量，房價還會跌一跌。
以2008年的杭州樓市為例，當年10月各項“救市”政策出臺，一舉奠定了樓市向上的趨勢。但是，2008年10月并非是杭州房價的分水嶺，經歷過那一段歷史的杭州人都知道，當時的房價最低點出現(xiàn)在2008年底和2009年一季度。直到2009年3月之后，杭州房價才開始止跌轉升。如果以上這段歷史還會重演的話，那么現(xiàn)在不是這一輪房價的最低點，至少在年底到來之前，房價還有下探的空間。
支撐年末房價下探的另一重要因素是，源自房企回籠資金的壓力。中國報告大廳發(fā)布的房地產行業(yè)未來前景預測報告統(tǒng)計數(shù)據表明，今年大多數(shù)房企的銷售表現(xiàn)不如人意，今年前三季度沒有完成銷售任務。最后一個季度也因此成了“沖刺季”，“以價換量”仍然是最主要的殺手锏，這就是近期不少樓盤仍選擇“低開”的原因。今年的最后一個多月中，杭州樓市將掀開盤潮，開盤數(shù)量增多也將加劇年末價格戰(zhàn)。即便房子好賣了，面對年底的資金壓力以及全年的銷售壓力，不少房企仍將會在價格上大打出手。
此外，高庫存仍然是盤旋在杭州樓市上空的一個陰影。在最近一兩個月中，杭州樓市庫存量（包含蕭山、余杭）經歷了戲劇性的變化。10月中下旬開始，由于成交量大漲，庫存量開始出現(xiàn)下降的趨勢，從14.5萬套降至14.1萬套。進入本月中旬之后，庫存量重新攀升，目前已超過14.4萬套。可以說在任何一個房價上漲的階段，庫存量都必然會明顯下降，目前杭州房價上漲的基礎顯然還未完全形成。杭州樓市的供應高峰將會出現(xiàn)在明年上半年，即便保持每月1萬套以上的成交量，也難以扭轉當前供大于求的市場格局。
來自國家統(tǒng)計局房價統(tǒng)計顯示，10月份杭州房價環(huán)比下跌0.5%，同比下跌9.1%。來自市場方面的信息也顯示，近期杭州樓盤頻頻低開，尤其是那些熱銷盤，大多數(shù)開出板塊最低價?！半p限”松綁之后公開漲價的樓盤，至少目前還沒有出現(xiàn)。
2猜想 ：房價有漲有跌
年底的杭州樓市，房價除了漲和跌之外，還有沒有其他可能？這種可能性當然也是有的，那就是有漲有跌。就比如有的板塊漲，有的板塊跌；有的樓盤漲，有的樓盤跌。
“雙限”松綁，雖說所有的住宅樓盤都會受益，但是不同的板塊由于庫存壓力不一，發(fā)展?jié)摿Σ灰?，或者前期的價格不一，后期的市場表現(xiàn)會有較大的差異。板塊加速分化，這顯然也會影響到房價的走勢。
一些“超跌”板塊，可能會先于其他板塊實現(xiàn)價格反彈。就比如今年年初價格戰(zhàn)的發(fā)源地——橋西，經過價格洗牌之后，萬達商圈的住宅均價為17000元/平方米左右。這一價格體系至今已穩(wěn)定了大半年，表明已形成了較為強勁的支撐力。12月12日開業(yè)的萬達廣場，將會為這一板塊的房價增加新的上漲動力。城東新城諸盤經過大降價之后，價格也有望在年底走出低谷。
下周試運行的地鐵2號線東南段，也將拉動沿線的一些地鐵盤快速走出低谷。地鐵2號線東南段途徑錢江世紀城，對這一板塊內的濱江金色江南等樓盤拉動明顯。錢江世紀城在今年年中也經歷過一輪價格洗牌，借助地鐵概念將會比其他板塊更易實現(xiàn)價格反彈。
而一些供應集中爆發(fā)的板塊，即便是到了明年上半年，仍有可能深陷價格戰(zhàn)的泥淖。就比如近期密集上市的申花板塊，尤其是藍孔雀地塊上的住宅樓盤，銷售業(yè)績平平。部分樓盤雖已貼近成本，但由于供應量大且同質化嚴重，要實現(xiàn)突圍就不得不繼續(xù)降價。
當然，不得不提到綠城。綠城與融創(chuàng)之間的“退婚”鬧劇如今已是滿城風雨，撇開其間的是非曲直不去說，這一事件對綠城樓盤房價的影響還是顯而易見的。孫宏斌入主綠城后在價格方面有了較大的動作，對部分房源進行了降價，下月宋衛(wèi)平重返綠城，以其一向吝言降價的性格，一定會重新調整價格。下個月綠城樓盤漲價，也并非沒有可能。
相比住宅，大多數(shù)商業(yè)地產可能就會出境不佳?！跋拶彙比∠笞≌山换鸨?，但是商業(yè)地產卻表現(xiàn)平平，短期內很難走出頹勢。況且，杭州的一些區(qū)域，城市綜合體已趨于飽和，價格上漲動力并不明顯。
目前距年底只剩下一個多月，無論是漲還是跌，幅度都不會太大。板塊之間與樓盤之間的分化，將會在明年上半年達到頂峰。
3猜想 ：房價快速上漲
最后一個月的杭州樓市，房價會不會快速上漲？近期有不少果斷下手的購房者，多少有這樣的擔憂。這種可能性，也并不是沒有。
本月杭州樓市成交量較上月同期降了不少，這一現(xiàn)象顯然已引起市場人士的擔憂，但是這并不意味著杭州樓市重陷低迷。11月成交回落，這是一種較為正常的市場現(xiàn)象，前期市場釋放的主要還是被“雙限”抑制的需求，后期主力則是那些對樓市逐漸恢復信心的購房者。11月的成交量即便相比10月大幅回落，但預計仍能保持1萬套左右，這一數(shù)字大概是上半年平均水平的3倍左右，仍是一個非常好的成績。
14.4萬套，如果以上半年的去化速度，這是一個非常高的數(shù)字，但如果以月均1萬套以上的去化速度，就會發(fā)現(xiàn)這并不是一個高得離譜的數(shù)字。事實上近期很多購房者對市場信心的恢復，主要還是因為成交量的顯著上漲。尤其是杭州主城區(qū)的住宅庫存量，目前不到3.6萬套，并沒有洪水猛獸那么夸張。
當然，今年杭州土地供應量明顯減少，這也是支撐房價上漲預期的重要因素。今年杭州土地市場經歷了1-2月份的出讓高潮之后，陷入了長達半年之久的低迷期。進入9月土地市場雖有復蘇，但是土地出讓量均不大。尤其是“杭八條”要求合理控制土地出讓節(jié)奏，11月主城區(qū)無宅地出讓。這也意味著，雖然樓市目前的庫存量較大，但是再過半年，隨著供應量明顯下降，供需將逐步回歸平衡甚至供小于求。2012年下半年杭州房價上漲，很大程度上就是因為新房供應量下降。
此外，“救市”政策仍有較大的加碼空間。房貸方面，雖然央行宣布首套房貸最低利率可享受7折優(yōu)惠，但目前即便9折優(yōu)惠也難覓蹤影。原本被寄予厚望的房貸新政，尚未發(fā)揮出足夠的市場效力。如果未來一段時間首套房貸7折利率重現(xiàn)江湖，對樓市的刺激作用一定會比現(xiàn)在大得多。而在其他政策方面，比如給予購房者契稅優(yōu)惠或者補貼，放寬二手房營業(yè)稅，一旦出臺都將會有效刺激一部分市場需求。
雖然地方政府并不希望房價暴漲，但也不能低估地方政府“救市”的決心。如果前期的一系列政策仍然不能使杭州樓市走出低谷，那么后期“救市”政策繼續(xù)加碼，也就在情理之中了。一旦如此，對于不少正準備購房的人來說，顯然要做好房價快速上漲的心理準備。
