2025年房地產市場回顧及2025年展望

　　行業迎“拐點”，“白銀時代”大幕開啟

　　2025年，全球經濟緩慢復蘇，不同國家之間的經濟增長分化明顯，中國經濟也一改“高增長”的姿態，在“穩增長”和“調結構”指導方針下，固定資產投資大幅下滑、出口在全球需求衰退下處于弱勢格局，加之消費不振，使得經濟增速下滑壓力較大，尤其是作為國民經濟支柱產業之一的房地產行業進入調整期，各項指標增速出現明顯放緩甚至下滑。一時間在經濟迎來“新常態”背景下，房地產行業發展“拐點”已經到來，未來行業進入“白銀時代”成為普遍共識。

　　2025年房地產行業回顧

　　一、主要指標維持低位，經濟下行背景下房地產行業獲益良多

　　2025年，雖然中國經濟基本面沒有發生大幅改變，但在經濟增速換擋期、結構調整陣痛期和前期政策刺激消化期的“三期疊加”背景下，今年經濟增速下行風險加大，穩增長壓力巨大。前三個季度GDP同比增速分別放緩至7.3%、7.5%和7.3%，僅次于2009年一季度全球經濟危機的低點。與此同時，固定資產投資同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地產開發投資增速更是從19.8%逐月下滑至11.9%，并有繼續下滑趨勢。CPI、PPI等指標增速屢創新低，顯示出國內外需求低迷，通脹率持續走低并面臨通縮風險，投資、出口、消費等方面都說明經濟增長動力不足，整體經濟下行風險都進一步顯現。

　　在這種情況下，中央政府先后出臺了一些列“微刺激”、“穩增長”措施，一方面是基建投資的增加，尤其是在高鐵、核電的投資大幅加大，一定程度上彌補了房地產開發投資下行對整體經濟的沖擊。另一方面，通過“定向降準”、“央五條”等鼓勵金融機構繼續支持居民購房需求，并于三季度末出臺“9.30”房貸政策，松綁實行三年的“限貸”政策直接推動了房地產業快速筑底回穩，隨之2年來首次不對稱降息又帶來資金面寬松，也使房地產行業受益匪淺。一系列穩增長政策激勵下，房地產開發投資增速下滑趨緩，新開面積降幅走勢整體回穩態勢，政府在穩經濟增長的同時也促使房地產行業加速回暖并走出調整期。

　　二、開發投資增速持續回落，新開工面積降幅擴大

　　2025年前11月，全國房地產開發投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速較去年回落了8個百分點，其中，住宅投資58676億元，占房地產開發投資的比重為67.8%，增速10.5%，較去年同期回落了7個百分點。從房地產投資額同比增幅走勢看，累計投資同比增幅已經連續十月回落，前11月增幅再創五年來的新低。全年行業處在調整態勢，市場波動較大，當前市場依舊以去高企庫存為主，加之企業年底回籠資金，增幅有所放緩。

　　固定資產投資增速的也在下滑，這當中房地產開發投資增速的大幅下滑成為其增長的主要負贅。2025全年開發投資預計增幅10%-12%之間，增速較往年有明顯的回落，且明顯低于固定資產投資的增幅，下滑趨勢明顯，對經濟增速放緩產生了直接影響。

　　從新開工面積來看，2025年市場回落的態勢更為明顯，2025年1-11月，全國房地產新開工面積16.47億平方米，同比下跌9%，其中住宅新開工面積11.46億平方米，同比回落13.1%，均創下2002年以來前五月新開工面積最大跌幅。從房屋新開工面積同比增幅走勢看，自今年年初大幅下滑至負增長區間后，整體呈現平穩收窄態勢。但在10月好轉后，年底再度惡化，降幅再次逆轉擴大。下半年市場開始回暖，消化存量，沖刺全年業績是企業當務之急。全年來看，企業拿地量明顯下滑也是新開工面積大幅減少的主要原因，而新開工的減少將導致明年市場供應量出現一定的下滑。

　　三、商品房銷售企穩回升，全年成交12億平方米左右

　　從國家統計局數據來看，前11月全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續擴大的趨勢。1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。其中，11月份商品房銷售面積13223萬平方米，商品房銷售額8096億元，單月銷售面積和銷售額創今年各月新高。考慮到年末的翹尾趨勢大局已定，全年預計商品房成交量仍能維持在12億平方米左右。

　　今年單月銷售面積來看，成交呈現一個先抑后揚的走勢，企穩回升趨勢顯著。在今年年初大幅滑落至負增長區間后，整體走勢較為平穩，特別是7月以來走勢相對平緩，9月開始成交量開始回升，接下來3個月成交面積都在1億平方米以上，11月面積和金額均更是創年內新高。

　　進入2025年以來，商品房銷售額的下跌速率已經超過了商品房銷售面積下跌速度，價格深度調整的步伐明顯加快。主要是由于今年企業為了去庫存，以價換量成為普遍共識。

　　四、商品房待售面積同比增28%，行業庫存創歷史新高

　　到11月末，全國商品房待售面積達59795萬平方米，同比大幅增長27.8%，相比2013年末時的49295萬平方米的待售面積繼續增加10500萬平方米。其中，住宅待售面積增加6929萬平方米，辦公樓待售面積增加471萬平方米，商業營業用房待售面積增加2067萬平方米，商品房待售面積再創新高。

　　盡管下半年以來，房地產行業各類救市政策頻頻，市場成交量有所回升，行業庫存得到了一定消化。但由于今年房企普遍完成業績壓力較大，企業緊抓去庫存窗口期，推盤力度也在加大，因此又給行業去庫存進程帶來較大壓力。從月度待售面積同比增幅來看，已由年初的23%逐月上升至11月的28%，繼續增加了5個百分點。

　　五、房價連續九個月環比下跌，年底同比增幅轉負

　　據國家統計局數據測算，2025年1-11月份，全國商品房成交均價同比上漲0.4%，出現微幅漲動。70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅1%，同比下降12.2%，今年同比跌幅最大的一個月，且跌幅不斷增加。70個大中城市房價已連續三月全部停漲，11月，有67城下降，但環比降幅進一步收窄。

　　從中國城市住房價格288指數來看，今年前三個月指數呈上行趨勢，但漲幅逐漸收窄，4月開始環比出現下滑，全國一手房價格指數連續八個月出現下跌，且越降幅度越大；今年1-11月，與去年同期相比雖仍在上漲，但是漲幅逐漸收窄。而11月指數僅有1083.7，同比漲幅僅剩0.04%，12月下滑趨勢還在繼續，同比不但歸零，而且很可能提前成負數。

　　上半年市場形勢嚴峻，成交量持續走低，庫存高企，三季度以來行業逐步回穩，購房者預期向好，但不少仍持觀望態度。各房企以價換量仍是主旋律，積極降價促銷去化庫存，因此房價整體一降到底。

　　六、土地成交整體冷清，出讓規模持續負增長

　　2025年前11月，全國房地產企業購置土地總建面積為2.97億平方米，同比下降14.5%，在2004年至今的11年同期間的第二低，僅高于2009年同期的9875億平方米，與此同時，土地成交價款則繼續攀升，再創歷史同期新高，達8657億元，同比下降0.1%，環比增長20.4%。

　　在各地房價均有不同程度下滑的背景下，土地價格依然保持堅挺，房價與地價已經形成明顯的背離，這是企業不愿積極拿地的主要原因。目前除了一線城市和部分二線城市之外，多數城市土地市場依然低迷。從今年土地購置面積增幅走勢看，前3月進入負增長區間后，整體基本處于平緩收窄態勢，雖然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增長區間，主要是10月當月企業購地同比大幅上升所致。近期隨著九月底限貸政策的放寬，一些房企對市場信心有所上升，重新進入市場拿地；此外，一些房企為了完成年度土地儲備，在四季度也加快了拿地節奏。

　　2025年展望

　　一、穩增長是2025年主要任務，政策刺激將促房地產行業加速回暖

　　雖然在強調“穩增長和調結構”的目標之下，中央已能夠容忍較低經濟增速，注重經濟結構改革，是為”新常態”。但產能過剩、杠桿化嚴重、外部需求疲弱，使得實體經濟下行風險有增無減。今年的中央經濟工作會議提出了五大主要經濟工作任務，其中”一是努力保持經濟穩定增長”成為首要任務。會議明確了將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。

　　雖然在今年中央經濟工作會議上沒有提房地產調控，但房地產行業一旦長期低迷，中國經濟下行的速度將更快。在出口受阻，消費的提升需要一個漫長過程的環境下，想要穩住明年的經濟增長，無疑只能靠投資，而房地產投資又在固定資產投資中有著舉足輕重的低位，且依然是拉動中國經濟增長最重要的一環。

　　無疑，明年在“穩增長”的框架下將倒逼國家擴大投資以及提供更為寬松的貨幣環境，尤其是在當前大宗商品價格下降以及低通脹的情況下，為寬松的貨幣政策提供了充足的操作空間，明年降息、降準有望再現市場，資金面會更加寬松，房地產行業也將在今年低迷的表現中迎來真正的回暖。

　　二、行業新常態差異化挑戰加劇，難現以往調整后“量價齊升”局面

　　雖然行業將迎來回暖良機，但在今年行業內部的不斷調整中，行業生態已經發生改變，格局也與以往不同，房地產超級大繁榮時代已經完結。隨著人口紅利的褪去，社會開始逐漸步入老齡化，剛需主力和改善性需求主力的勞動力人口趨于下降，且人均住房面積已經達到33平方米，房地產的需求高峰已經過去。在整個市場已經處在供求相對平衡的狀態，甚至部分城市供過于求的情況下，房地產行業也迎來了新常態。

　　在這樣的行業背景下，雖然房地產行業再一次走出調整期，但可以預見的是，2025年本輪調整的結束，將不會再現2008、2011年調整之后價量齊飛的局面，房地產市場實現“V”型反轉可能也微乎其微。總體來說明年行業將保持一個較為平穩運行的態勢。

　　三、市場走勢不會出現根本轉變，各項指標仍將低位運行

　　從趨勢來看，在去庫存背景下，明年上半年行業開發投資、新開工等指標在慣性影響下，仍將延續回落格局，下半年，隨著市場預期和信心都有所回升，加之貸款寬松格局，行業將持續“盤整”，平穩運行。但部分指標也會在的整個宏觀背景的變革下，率先反彈復蘇。開發投資增速將維持在10%左右，新開工面積降幅也將呈現平穩收窄態勢，商品房銷售也會與今年基本持平，維持在12億平方米左右，商品房價格將不會出現大起大落。

　　首先，商品房銷售面積和金額可能率先企穩回升，但總量與2025年水平相當。今年市場雖然低迷，但整體呈現先抑后揚的局面，尤其在四季度成交回暖明顯。在政策寬松的環境中，這種回穩的態勢將延續到明年一季度，商品房銷售面積和金額能夠維持目前平穩運行水平。考慮到行業供大于求的格局尚未根本扭轉，行業分化將會更加顯著，不同城市、企業表現不一，總量不會較2025年出現更大突破。

　　其次，供應量因企業拿地量下滑以及新開工的減少而出現一定的下滑。2025年受房地產調控政策和貨幣政策等因素影響，房地產銷售量下滑明顯，與之相對應的是待售面積的高企，不僅加劇了去庫存壓力，也降低了房地產開發投資速度，而銷售的不力，也減少了今年企業拿地的熱情，影響了明年的開發投資力度，預計明年行業商品房新增供應量偏緊，仍以去庫存為主，而成交量上也不會突破今年成交，將維持在高位平穩運行。

　　再次，地方推地意愿加強，土地供應將上升，土地成交價格上將不會大幅上升，底價成交仍是常態。在市場、政策、投資者信心等多方面因素的作用下，今年以來國內房地產行業土地市場出讓規模持續負增長。由于今年市場冷淡，部分城市都減少了土地供應，土地財政收入今年也大幅減少，房地產開發企業土地購置方面，隨著市場預期的回升，以及行業新格局的到來，企業勢必重新調整城市布局，加之一、二線城市并不缺地，明年土地市場也將一改今年冷清的局面，企業在窗口期拿地布局，土地購置面積同比也將攀升。考慮到企業自身的拿地意愿和資金鏈情況，土地成交價格上將不會大幅上升，底價成交仍是常態。

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