2014年9月及10月上半月廣州二手房市場(chǎng)分析

　　宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心了解到：日前，《2014年9月及10月上半月廣州二手房市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，受一手樓市促銷(xiāo)分流客戶(hù)影響，9月經(jīng)中介行促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)量比8月減少近一成，住宅租賃業(yè)務(wù)量比8月減少13%。

　　而據(jù)滿(mǎn)堂紅對(duì)本公司促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易作分類(lèi)分析，9月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為20748元/平方米，環(huán)比上升3.9%，同比上升9.3%。租賃市場(chǎng)方面，9月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅平均租金為46.5元/平方米·月，環(huán)比下跌1.0%，同比上升1.6%。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2014年9月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為3274宗，同比減少50.4%，在今年前三季度中也僅高于2月的3143宗。

　　根據(jù)分析，今年9月，在廣州眾多一手在售項(xiàng)目相繼打起促銷(xiāo)戰(zhàn)的情況下，部分徘徊在一、二手市場(chǎng)之間的準(zhǔn)客戶(hù)被有效分流，從而令二手住宅市場(chǎng)的成交量繼續(xù)處于低位盤(pán)整。

　　而當(dāng)月經(jīng)滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)促成的所有二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，整體成交價(jià)比整體放盤(pán)價(jià)下調(diào)6.5%，從170萬(wàn)元/套下調(diào)至159萬(wàn)元/套。信貸方面呈“一邊倒”現(xiàn)象，一次性付款比例高達(dá)45.6%，而純公積金貸款的比例因額度所限，直線回落到8.1%。10月1至9日經(jīng)滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)宗數(shù)比9月同期增加9%，成交均價(jià)為20113元/平方米，比9月同期微升0.9%。

　　二手住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的“平淡”，促使部分小業(yè)主將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致待出租的房源數(shù)量大增，也使房屋租金無(wú)法明顯上升。

　　報(bào)告顯示，最近一年，廣州市9區(qū)住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水平線作窄幅波動(dòng)，出租回報(bào)率則進(jìn)一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報(bào)率是2.8%（按滿(mǎn)12個(gè)月滿(mǎn)租計(jì)算），比2013年同期下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　銀行房貸咨詢(xún)量上升 市場(chǎng)靜候新政執(zhí)行

　　“國(guó)慶節(jié)后上班這幾天來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)非常多，由于此前執(zhí)行細(xì)則尚未下發(fā)，所以業(yè)務(wù)也沒(méi)有辦法按照新政執(zhí)行，很多客戶(hù)都想等政策出來(lái)后再申請(qǐng)，都在靜待新政策執(zhí)行。”某國(guó)有銀行市內(nèi)一支行信貸審批員告訴南方日?qǐng)?bào)記者。

　　記者從建行廣東省分行也了解到，新政策出臺(tái)后，從省內(nèi)各地區(qū)反映情況看，房貸咨詢(xún)有所增加，但觀望客戶(hù)較多。不過(guò)，不少銀行都表示，按揭貸款的申請(qǐng)有一定滯后性，預(yù)期未來(lái)業(yè)務(wù)申報(bào)會(huì)陸續(xù)上升。

　　首套貸款利率有所調(diào)整

　　根據(jù)9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出的房貸政策，多家大行已出臺(tái)了具體措施，并已按照新的房貸政策開(kāi)始執(zhí)行。據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2013-2018年中國(guó)二手房行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究分析報(bào)告》了解到，各地房貸政策具體操作由各地分行掌握，而利率基本上由借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定，執(zhí)行細(xì)則如何落地仍需要一定時(shí)間。

　　在銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對(duì)于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況還有待確定。不少業(yè)內(nèi)人士都分析認(rèn)為，最低7折利率對(duì)于銀行來(lái)講尚有難度，短期內(nèi)全面執(zhí)行的概率不大。

　　從目前政策的執(zhí)行看，多家國(guó)有大行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行房貸新政，但從執(zhí)行的程度看，利率方面一線城市利率調(diào)整幅度不大，最低折扣仍然是9.5折，目前真正執(zhí)行貸款利率7折優(yōu)惠的城市幾乎沒(méi)有。“這主要有兩方面原因，一方面是因?yàn)槭?63號(hào)文影響，銀行可貸額度受限；另一方面是受近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，部分地區(qū)棄房斷貸以及銀行上半年壞賬率普遍提高影響，銀行房貸更加謹(jǐn)慎，審核上也更加嚴(yán)格。”優(yōu)選財(cái)富分析師表示。

　　其分析認(rèn)為，從過(guò)去的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)以及目前的政策執(zhí)行看，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化差異會(huì)更大，一線城市銷(xiāo)售量逐步回升，但價(jià)格可能難有起色。而二三線城市受前期房?jī)r(jià)下跌幅度較大的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)反彈的空間較大。

　　剛需入市潛力較大

　　此前近4年時(shí)間里，居民家庭首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，不少改善型剛需的購(gòu)房人抱怨，這種政策不符合實(shí)際市場(chǎng)需求情況，甚至有貸款歷史而名下無(wú)房的換房需求也被認(rèn)定為二套房，而新政對(duì)于這種實(shí)實(shí)在在的自住型購(gòu)房需求給予了較大力度的支持。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平分析認(rèn)為，目前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是市場(chǎng)在觀望，同時(shí)也是政策約束所致。近年來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，有關(guān)方面推出了一系列控制需求的舉措。今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問(wèn)題，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。

　　一方面，國(guó)家規(guī)定家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的首付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。

　　另一方面，目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無(wú)房的情況被認(rèn)定為二套房，“新房置換舊房”的改善型需求易被誤傷。改善型需求即使有較強(qiáng)的入市意愿，也囿于政策和預(yù)算限制難以釋放。連平認(rèn)為，房貸新政對(duì)個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面的現(xiàn)行政策提出了調(diào)整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對(duì)于改善民生具有積極意義。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)人均GDP約為6767美元，其中占比最大的消費(fèi)支出為住房消費(fèi)。“我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念使得這一格局在較長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)改變，未來(lái)剛需入市潛力依然不小。隨著收入提升和消費(fèi)升級(jí)，改善型住房需求將為消費(fèi)增長(zhǎng)提供持續(xù)不斷的動(dòng)力。”連平分析指出。