2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況分析

　　《2025年2月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》指出，土地成交量繼續(xù)回落，成交價(jià)格下降明顯；房地產(chǎn)投資增速逐步放緩，新開(kāi)工面積降幅加大；商品房銷(xiāo)售量跌幅加劇，價(jià)格同比微漲；房企到位資金小幅回升，銷(xiāo)售回款資金占比下滑。總體而言，年初多項(xiàng)指標(biāo)“跳水”，預(yù)計(jì)全年“先下后上”。2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況分析詳情如下：

　　2025年中國(guó)的全面深化改革進(jìn)入關(guān)鍵階段，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨下行壓力，風(fēng)險(xiǎn)有增加與蔓延態(tài)勢(shì)。把握調(diào)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)平衡，實(shí)現(xiàn)7%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，既十分重要又面臨挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)民生的重要構(gòu)成部分，也處在下行的周期中，同時(shí)面臨著去庫(kù)存、去泡沫與防風(fēng)險(xiǎn)、防崩盤(pán)的任務(wù)。通過(guò)及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整、相機(jī)的制度創(chuàng)新與適宜的政策操作，確保房地產(chǎn)積極調(diào)整和健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，這是中央決策部門(mén)面臨的一個(gè)重要課題。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面仍處亢奮后的疲弱期

　　開(kāi)始于2025年初的本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，是長(zhǎng)、中和短三個(gè)周期重合的調(diào)整。這使本輪調(diào)整的時(shí)間更長(zhǎng)、程度更深，也導(dǎo)致調(diào)整后的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的狀況及預(yù)期將發(fā)生重要變化。具體情況分析如下。

　　悲觀預(yù)期將對(duì)量?jī)r(jià)產(chǎn)生收縮性影響。隨著住房告別短缺時(shí)代、不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施、房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)以及反腐力度的加大，2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)謹(jǐn)慎和悲觀的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　貨幣政策對(duì)量?jī)r(jià)的積極影響將打折。在松緊適度的穩(wěn)健貨幣政策下，金融當(dāng)局也將對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸政策實(shí)施寬松的窗口指導(dǎo)，土地開(kāi)發(fā)融資、住房抵押貸款和開(kāi)發(fā)融資將有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎，住房抵押貸款的優(yōu)惠有限，開(kāi)發(fā)放貸標(biāo)準(zhǔn)寬松有限。更多相關(guān)內(nèi)容請(qǐng)查閱中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2025年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

　　供給方失去了漲價(jià)的主導(dǎo)權(quán)。盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握著房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)，但在買(mǎi)方市場(chǎng)下難以有所作為。第一，新增住房庫(kù)存過(guò)多。商品住房施工面積與銷(xiāo)售面積之比，已從2001年的2.9上升到2025年的4.2。35個(gè)大中城市多數(shù)去庫(kù)存化周期仍在警戒線(xiàn)的15個(gè)月以上，四線(xiàn)及以下城市的去庫(kù)存周期時(shí)間更長(zhǎng)。第二，存量住房空置嚴(yán)重。2013年城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)33平方米，城鎮(zhèn)擁有兩套以上住房的家庭占總家庭之比達(dá)到21%，二手房市場(chǎng)供給將激增。第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力。尤其中小房企不會(huì)因貨幣政策調(diào)整，而減弱資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。總體上，以?xún)r(jià)換量仍是多數(shù)房企的銷(xiāo)售策略，資金松緊影響著開(kāi)發(fā)商的定價(jià)起伏。

　　需求方失去狂購(gòu)的潛能與熱情。買(mǎi)方市場(chǎng)下，需求者決定房地產(chǎn)銷(xiāo)售量，但是，第一，剛性需求有恢復(fù)增長(zhǎng)的潛力。2025年的城市婚齡人口和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口是穩(wěn)定的需求因素，但經(jīng)濟(jì)下行將使收入增長(zhǎng)放緩，保障房供給及棚戶(hù)區(qū)改造將減少和分流部分需求。受預(yù)期影響，剛性需求存在部分提前或推遲釋放的不確定性，2025年預(yù)計(jì)在8億—10億平方米之間。第二，投資與投機(jī)需求爆發(fā)式增長(zhǎng)的可能性不大。首先，即便有積極的金融和稅收政策，中等收入家庭群體前期透支嚴(yán)重，加上預(yù)期影響，改善性投資需求增長(zhǎng)有限。其次，一些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)復(fù)蘇，導(dǎo)致部分資本及房地產(chǎn)投資向海外轉(zhuǎn)移。再次，金融改革、資本市場(chǎng)的擴(kuò)容、股市復(fù)蘇，將導(dǎo)致游資向股市轉(zhuǎn)移。在市場(chǎng)分化的背景下，一、二線(xiàn)及部分三線(xiàn)城市仍有一些投資機(jī)會(huì)，包括周邊區(qū)域投資人口及全國(guó)投資人口的投資需求釋放。2025年異地剛性需求預(yù)計(jì)在2億—3億平方米之間。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈震蕩性調(diào)整和多層次分化

　　2025年，積極的財(cái)政政策和松緊適度的貨幣政策，將使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)震蕩性調(diào)整和多層次分化。

　　從供給面看，商品房?jī)r(jià)格總體月度環(huán)比微升而同比微降。為加快資金周轉(zhuǎn)或者減少虧損避免破產(chǎn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)實(shí)施以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略。與2025年相比較，銷(xiāo)售價(jià)格整體將略微下降。

　　從需求面看，商品房銷(xiāo)售量總體小幅增長(zhǎng)。剛性需求將同比增加，異地購(gòu)房的投資需求將部分釋放。全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積估計(jì)在10萬(wàn)平方米左右，與2025年相比，銷(xiāo)售將略上升3%左右。

　　從時(shí)間上看，商品房量?jī)r(jià)將呈現(xiàn)降中趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。2025年，隨著間歇性刺激政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生陣陣漣漪，每次政策出臺(tái)都將有一些短暫和輕微的反彈，但政策作用有限，市場(chǎng)隨后將繼續(xù)轉(zhuǎn)入下行態(tài)勢(shì)。總體看，上半年將震蕩回落，下半年將盤(pán)整反復(fù)。

　　分城市來(lái)看，商品房市場(chǎng)將呈現(xiàn)多層分化的趨勢(shì)。首先，一線(xiàn)城市總體有望復(fù)蘇。其前期庫(kù)存較少，2025年調(diào)整較大，潛在需求旺盛。2025年上半年實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，下半年可以實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其次，二、三線(xiàn)城市總體分化明顯。2025年，少部分城市呈現(xiàn)回升，大部分城市還需一年以上的調(diào)整（預(yù)計(jì)至2025年下半年）。再次，四線(xiàn)及以下城市總體空置與庫(kù)存多，需求潛力小，需要調(diào)整的時(shí)間長(zhǎng)。2025年將繼續(xù)去庫(kù)存，量?jī)r(jià)均處在下降狀態(tài)。四線(xiàn)及以下城市具體分為三種情況：（1）小部分人口增量大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的城市，將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升；（2）大部分中等城市，將至2025年甚至2025年才能調(diào)整完成；（3）部分人口規(guī)模小且絕對(duì)外流的城市，房地產(chǎn)將長(zhǎng)期處在疲弱或衰退狀態(tài)。

　　從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，局部地區(qū)房地產(chǎn)問(wèn)題將集中暴露。由于結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性嚴(yán)重供給過(guò)剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數(shù)中小房企資金短缺加劇。即便貨幣政策有所寬松，中小房企資金也難改觀。2025年，將有相當(dāng)數(shù)量的房企被兼并重組或破產(chǎn)倒閉，從而導(dǎo)致樓盤(pán)停工和爛尾、民工下崗、工資拖欠、交房違約和債務(wù)違約。中小房企的資金多來(lái)自民間借貸包括高利貸，區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)有可能擴(kuò)展和蔓延。