2025年?duì)I改增最新政策對房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)影響分析

　　長期以來，增值稅和營業(yè)稅位列我國前兩大稅種，2025年5月1日起，我國將全面實(shí)施營改增。

　　營改增最新政策：營改增，這項(xiàng)繼分稅制改革之后最重磅的稅制改革終于落定。2025年?duì)I改增最新政策對房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)影響分析內(nèi)容如下。

　　隨著這幾日對于政策的“消化”，營改增細(xì)則對新增四個(gè)試點(diǎn)行業(yè)各自的影響和挑戰(zhàn)也日漸清晰，而看起來“高大上”的營改增，其實(shí)與我們每個(gè)人的生活也是息息相關(guān)。

　　房地產(chǎn)業(yè)：

　　除了復(fù)雜的金融業(yè)之外，房地產(chǎn)業(yè)是另一個(gè)在此次營改增中備受關(guān)注的行業(yè)。更多最新房地產(chǎn)行業(yè)政策分析信息請查閱中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2025年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》。

　　“我們的房地產(chǎn)業(yè)客戶目前也正在根據(jù)細(xì)則內(nèi)容進(jìn)行測算，整體來看對企業(yè)的影響應(yīng)該是偏正面的?！崩钴姳硎尽?/p>

　　盡管房地產(chǎn)業(yè)的稅率從之前的5%上升到11%，但此次細(xì)則對房地產(chǎn)企業(yè)的最大利好就是銷售收入可以在扣減土地出讓金之后差額征收增值稅。

　　“從之前的營改增政策來看，政府對使用差額征稅的方式是非常慎重的。所以之前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)擔(dān)心土地出讓金會(huì)不會(huì)采用差額征稅的形式來進(jìn)行。如果用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式，企業(yè)在交土地出讓金的時(shí)候需要先交增值稅才能拿到專用發(fā)票，對企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤都有影響，對于征管上也會(huì)產(chǎn)生很多復(fù)雜的問題?，F(xiàn)在差額征稅的方式對于企業(yè)來說相當(dāng)于‘一塊石頭落地了’。”李軍稱。

　　當(dāng)然，最終的應(yīng)納稅額情況視土地占整個(gè)項(xiàng)目的比例價(jià)值以及建筑勞務(wù)和材料占項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值的比例?！叭绻ㄖ趧?wù)和材料占項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值越高，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越高，因?yàn)椴牧系倪M(jìn)項(xiàng)稅率為17%，而建筑成本會(huì)帶來11%進(jìn)項(xiàng)稅?！碑咇R威表示。

　　為了避免因房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致營改增初期稅負(fù)上升，此次細(xì)則一大亮點(diǎn)是為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)置了過渡政策。細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的合同開工日期在4月30日前的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)稅;一般納稅人出租擴(kuò)圍日期前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇按照5%征收率預(yù)繳增值稅。

　　“供應(yīng)商可以按照不同的項(xiàng)目選擇適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。因此，某家房地產(chǎn)公司就住宅希望按照5%征收率采取簡易征收方式，而商業(yè)地產(chǎn)則傾向于按照11%的稅率計(jì)算增值稅額，并將其轉(zhuǎn)嫁給購買方，購買方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的傳統(tǒng)計(jì)稅方式?！碑咇R威表示，“另外，在不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，業(yè)主的選擇將受到租戶的重大影響。如果業(yè)主可以將增值稅傳遞給下一環(huán)節(jié)，則其可能傾向于選擇11%的稅率。而由于租賃條款或協(xié)商不利等原因無法將進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶時(shí)，業(yè)主往往更傾向于選用5%征收率方式。因此，業(yè)主與租戶之間就稅務(wù)問題清晰的溝通將成為將來租賃談判的一部分?！?/p>

　　“除了測算影響之外，房地產(chǎn)企業(yè)還擔(dān)心系統(tǒng)方面如何盡快地根據(jù)細(xì)則修改，另外一般房地產(chǎn)企業(yè)在全國各地都有很多的項(xiàng)目公司，如何管理這些項(xiàng)目公司的增值稅合規(guī)性包括發(fā)票管理及納稅申報(bào)是一大挑戰(zhàn)?！崩钴姳硎?。

　　畢馬威方面稱，許多開發(fā)商通過項(xiàng)目公司運(yùn)營各開發(fā)項(xiàng)目，如果匯總申報(bào)無法實(shí)現(xiàn)，意味著每次開發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，都需要讓每個(gè)項(xiàng)目公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確?？梢员M早獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣資格。然而，直到各公司產(chǎn)生銷項(xiàng)稅時(shí)才能實(shí)現(xiàn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因?yàn)槌瞬糠重浳锖头?wù)出口外，我國并不廣泛就進(jìn)項(xiàng)稅留抵稅額予以退稅（這與其他很多增值稅稅制國家不同）。因此，增值稅對企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生顯著并長遠(yuǎn)的影響。此外，當(dāng)以項(xiàng)目公司架構(gòu)運(yùn)營時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅將不能用于抵扣另一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅。

　　建筑業(yè)：

　　建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)作為同一產(chǎn)業(yè)鏈條的直接上下游環(huán)節(jié)，和房地產(chǎn)相同的11%稅率有助于實(shí)現(xiàn)兩行業(yè)納稅人的稅負(fù)均衡。

　　“對于建筑業(yè)來說，他們最大的挑戰(zhàn)在于進(jìn)項(xiàng)稅的管理。是否能及時(shí)從供應(yīng)商那里獲得增值稅專用發(fā)票是供應(yīng)商管理中的重點(diǎn)之一。因?yàn)樵鲋刀愂且环N‘隱藏成本’，應(yīng)該抵扣卻沒能抵扣的部分不會(huì)有一個(gè)專門的會(huì)計(jì)科目顯示出來，但卻隱藏在成本中?！崩钴姳硎尽?/p>

　　另外，畢馬威認(rèn)為，由于建筑業(yè)總包商下有很多分包商為小規(guī)模納稅人，無法開具增值稅專用發(fā)票，該部分的進(jìn)項(xiàng)稅只有拿到稅局代開的增值稅專用發(fā)票方能抵扣。

　　研究報(bào)告稱，營改增以后影響建筑企業(yè)稅負(fù)的核心因素是可抵扣比例（可以拿到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的成本/總成本）。按照建筑企業(yè)平均15%的毛利率估算，可抵扣比例需要大于56%才可以達(dá)到減稅的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大?？偟膩碚f，建筑行業(yè)成本中原材料占比50%~60%，機(jī)械使用成本占5%~10%，融資成本在5%左右，剩余為人工成本，可抵扣比例較難達(dá)到減稅的程度。但營改增最終達(dá)到博弈的平衡點(diǎn)后，企業(yè)盈利水平不會(huì)有太大波動(dòng)。

　　“營改增推出后，建筑企業(yè)會(huì)更多的選擇能夠開具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商，當(dāng)然同時(shí)也會(huì)造成成本的提升，但是由于工程合同都是按照‘成本+合理毛利率’的方法定價(jià)，建筑行業(yè)已經(jīng)是一個(gè)充分競爭的行業(yè)，利潤率非常微薄，行業(yè)成本和稅負(fù)的整體提升最終一定會(huì)傳遞到下游，體現(xiàn)在合同報(bào)價(jià)的提升上面。所以營改增推出后，短期可能存在報(bào)價(jià)混亂階段，造成合同簽約下滑和利潤率波動(dòng)，但是中長期看，對企業(yè)盈利水平不會(huì)造成太大波動(dòng)。”申銀萬國表示。

　　和房地產(chǎn)業(yè)一樣，建筑業(yè)也有類似的“老項(xiàng)目”過渡政策。此次細(xì)則規(guī)定，一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程（發(fā)包）提供的建筑服務(wù)，可以選擇3%征收率的簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　“對此兩類業(yè)務(wù)允許選擇簡易計(jì)稅方式，主要考慮納稅人收取的價(jià)款中大部分為人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔料費(fèi)用，且營改增前購入的存量資產(chǎn)和人工成本均不得抵扣。如果某些建筑企業(yè)覺得自己的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣較小，可能未來會(huì)更傾向于提供清包工的方式，這樣就可以選擇較低的3%征收率。不過，納稅人需結(jié)合主要物資采購情況、下游環(huán)節(jié)房地產(chǎn)納稅人抵扣需求，測算不同處理的稅負(fù)影響，慎重決策?！崩钴姳硎尽?/p>