“主要是對他們的服務不滿，就是因為不好，不管是衛生或者其他的管理方面都不怎么行 ”
引發眾怒的物業
2022年5月，江蘇省昆山市某小區內，一群業主圍在小區大門口質疑物業服務不到位，隨后與保安發生了沖突。
小區業主反映，自2017年12月該物業公司接手小區以來，樓道清潔不到位、公共設施損壞無人維修、停車混亂堵塞通道等問題持續不斷。業主們稱，他們多次與物業公司交涉，物業不僅不積極整改，還態度蠻橫。
當地物業服務管理指導中心的負責人表示，除了開發商和物業公司的問題外，該小區始終未能成立業主委員會，導致小區管理由物業公司主導，業主權益無人維護。2022年12月，物業管理委員會成立，代行業主大會和業主委員會的職責。
物管會成立后，召開業主大會，表決通過了解聘原物業公司并選聘新物業公司的決議。2023年4月，新物業公司進駐小區。
百萬收益成謎
經新物業公司盤點，小區內損壞的燈泡有3000多個，缺少滅火器達800多個。除此之外，大廳石膏線脫落、門禁系統癱瘓等問題亟待解決。但新物業公司負責人發現，原物業公司不僅帶走了業主清冊、電梯維保記錄等有關小區的全部資料，還帶走了約162萬元的小區公共收益。
沒有資金，小區的改造升級很難進行，新物業公司決定先墊資70多萬元解決眼下困境。隨后，經小區業主投票同意，物管會代表全體業主，將原物業公司起訴至江蘇省昆山市人民法院，要求返還公共收益162萬元。
原物業公司表示，雖認可物管會提出的金額，但應扣除其在服務期間墊付的60多萬元工程款，以及按照合同約定的公共收益中30%的管理成本。
法院表示，原物業公司提供的賬目明細中僅列明了維修項目的支出金額，并無合同、發票等證據支持。同時，物管會認為，該物業公司管理成本未達30%。
從“糊涂賬”到“明白錢”
為盡快厘清賬目，法官帶領物管會成員、業主以及原物業公司代表來到小區現場共同對賬。雙方對綠化圍欄、消防設施等項目費用逐一核算。最終，確認原物業公司實際墊付成本為43萬元左右，與其先前要求返還的60多萬元存在差距。
經協商，原物業公司同意按43萬元計算墊付的維修資金，也將原來要求的公共收益中30%的管理成本降到15%。物管會征求小區業主同意后，對此金額表示認可。2025年1月6日，雙方正式簽訂調解協議，約定由原小區物業公司返還公共收益共計100余萬元。
如今，新物業公司以樓棟為單位實行24小時管家式服務，每天早上安排保安定時定點搬移亂停的電瓶車，業主們最關心的停車問題得到了解決，小區環境有了很大改善。
普法時間
Q：如果廣大業主有共同的管理訴求，除了參選業委會和物管會成員之外，還有哪些合法途徑可以監督物業的服務工作呢？
A：小區的管理實際上主要依賴于業主自治，所以業主本身參與度的高低，會影響這個小區的管理和治理。業主在參與治理的過程中，首先要進行日常的防微杜漸，發現本小區有任何問題，及時向物業公司進行反映。物業公司跟業主之間的沖突，有時候就是因為某些業主不配合物業公司的管理，甚至拒絕交物業服務費，導致物業公司經營陷入困境，這些情形都會導致關系的惡化。如果產生了糾紛，通過向人民調解委員會主張進行調解。如果調解達不成，各地都有當地的政府熱線，房地產主管部門對物業監督管理也是非常全面的，所以也可以通過當地的政府服務熱線去進行投訴等等。
小區共有部分收益指的是利用小區共有部分開展經營活動取得的收益，一般經業主共同決定，可以授權業主委員會管理，也可以通過合同方式委托物業服務人或者其他經營主體經營。利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業主共有。
小區共有部分收益主要包括：
1.小區公共區域內的廣告收益，例如：轎廂廣告、戶外廣告，電梯、轎廂均屬于小區公共區域的范圍內，利用其鋪設廣告的收入，應當納入公共收益的范圍內。
2.小區公共區域的停車位收益，在小區內設立露天停車位，占用的是小區的公共區域，停車費的收益屬于公共收益。
3.小區公共區域內租賃的攤位收益，例如：在小區公共區域出租擺攤的租金收益。
4.利用公共配套的經營收入，例如：若小區有游泳池、網球場、羽毛球場等活動場地，相關活動場地屬于小區的公共配套設施。利用小區內的活動場地、會所、游泳池等設施對外經營取得的收益。
5.部分通信運營管理費，例如：寬帶或通信公司在小區附掛電信電路或者設置小型天線、移動通信基站等公用電信設施，通過支付使用費等取得的收益。
6.損壞小區的公共設施支付賠償款，例如：施工單位在小區內鋪設管道時損壞小區部分公共設施、占用公共區域支付的賠償款。
7.物業管理用房的收益，例如：小區將物業服務人員未使用的物業管理用房出租給其他承租人用作經營使用，通過收取租金取得的收益。
同時需要注意的是，業主共有部分收益主要可以用于補充專項維修資金，經業主大會共同決定后，還可以用于維修、更新、改造、增設共用設施設備、業主公益活動的開展、業主委員會的工作經費和補貼、業主委員會專職秘書的工資以及業主大會議事規則約定的其他事項。
（羊城晚報?羊城派綜合CCTV今日說法、四川省住房和城鄉建設廳）
